买断与代建——昆明公租房的探索与实践

保障房筹建新路子的出现，对于开发商来说是一个难得的机遇。

今年，在北京举行的“住房和城乡建设系统工作会议”上明确，2012年保障性安居工程开工700万套以上，竣工500万套以上。对此艰巨的任务，国务院副总理李克强也在今年举行的住房保障会议上特别提出，“政府也可以通过购买合适的普通商品房来增加保障房的有效供应。”

目前，深圳、杭州等国内城市，已经出现由开发商负责建设，政府出钱购买保障房的例子，随着“俊福花城”、“五华陈家营大漾田项目”的开工建设，昆明也开启了以购买和民营企业全过程代建保障房的新实践。

两个新路子

7月16日，昆明2012年保障房项目“俊福花城”在官渡区五腊片区举行开工仪式，此次，昆明公共租赁住房开发建设管理有限公司（以下简称公租房公司）通过与项目开发商——云南俊发地产下属的金色之源房地产开发有限公司协商，以购买的方式，筹集“俊福花城”7108套商品房作为保障性住房。这也是昆明市首次以购买的方式筹集保障性住房房源。

俊发作为本土领先的房地产企业，本次也是首次尝试参与昆明市公租房的建设，这对俊发来说，责任和意义重大。俊发地产CEO赵彬表示，“俊福花城”项目的建设是俊发参与保障房、公租房建设的一个开端，是民营企业投资参与公租房建设的一次有益实践，也是政府、企业、银行合作建设公租房的典范。“这种合作模式在云南甚至都不多见，俊发地产要认真探索、大胆尝试，积极主动地为昆明公租房建设贡献力量，力促项目的成功实施，为公租房的建设开拓新的途径。”

如果说，“俊福华城”项目开创了昆明市公租房建设的创新，那么五华陈家营大漾田村项目则是另一个创新。7月29日，由昆明市公租房公司所负责的另外四个保障房项目在五华陈家营大漾田村举行开工仪式，其中“五华陈家营大漾田项目”首次尝试委托国内知名地产企业万科集团代建，万科将承担招投标、设计、采购、施工、到项目竣工验收、移交等全过程的代建管理工作，值得一提的是，项目建成后，将达到云南省生态小区级国家绿色建筑二星标准，30%住宅建筑面积达到国家绿色三星标准。

据万科昆明房地产公司总经理沙骥介绍，绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，限度地节约资源（节能、节地、节水、节材），保护环境和减少污染，为人们提供健康、实用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑，按照评价标准共分一星、二星和三星。建成后的小区，将实现中水利用、收集雨水再利用、太阳能的利用，另外在隔音环保材料的使用等方面有一系列的指标，将成为西南地区保障房绿色建筑二星小区项目，也将为昆明保障房的建设树立新的标杆。

另外，据公租房公司副总经理周志明介绍，“在选择建设公租房的区位和户型上，是严格根据国家、省市相关政策要求来统筹的，，交通要便利，第二配套要齐全，例如，陈家营大漾田这个项目，将来地铁站就在项目附近，同时还会配建小学幼儿园等配套设施。”

联手名企

保障房建设新路子的出现，对于开发商来说是一个难得的机遇，在房地产市场相对低迷的情况下，一方面民营开发商能通过这种方式缓解资金压力，实现薄利多销。另一方面，能够为企业树立一个良好的品牌和形象。

同时，在周志明看来，新的模式对市公租房公司来说也有很大的好处。“在绿色建筑项目的开发、设计、工程管理等方面经验我们尚且不足，全完依靠我们自己建设的保障房达到国家二星标准，可能在短时间内还不能建好更多的房源，达不到政府所下达的目标任务，但是有了这些大的房企的加入，可以加快建设保障房绿色居住建筑项目的速度；其次，我们也可以向这些企业学习的、专业的管理经验，从而提升在工程建设、质量、安全、工期及成本管理等方面专业化管理水平。

另外，也有助于新生代大学生和外来务工人群生活上安顿、工作上安心，这对许多企业尤其是那些劳动密集型企业来说，无疑是一个长期的“利好”消息。

不可否认，采用新模式建公租房，不管是对于房企、政府和有保障房需求的人来说都是有好处的，那么，在选择建设公租房的民营企业上，为何锁定俊发和万科呢？对此，周志明表示，“这是经过慎重考虑的，首先这些民营企业要有资金、实力、重信用、并且愿意利用其现有存量土地支持保障房建设的企业，最后在购买的方式上选择了俊发，另外，在选择民营企业全过程代建的方式上，公司与多家实力房企进行了项目代建沟通，考虑到万科是参与保障性住房建设项目的企业，并在建设绿色建筑上具有较强的专业能力，无论是在工程建设、质量、安全还是工期和成本管理方面都有先进的经验。”

当然，也会有人提出质疑：“购买、代建的方式建保障房，房企能行使的主动权似乎很多，那质量和安全问题如何保证呢？”对此，周志明表示，虽然是由房企负责建设的，但公租房公司作为业主有监管职责，同时市住建局、质检站等相关部门都会对进行全过程监督，确保购买和代建的项目都是严格按照国家对保障性住房的管理要求建设。

日前，昆明市住房和城乡建设局、昆明市建设工程质量安全监督总站负责人在接受媒体采访时也介绍，昆明市住房和城乡建设局、昆明市建设工程质量安全监督总站已经成立了保障性住房工作领导小组、质量安全文明施工督察组，并出台了保障性住房质量安全的管理规定，从行政审批、质量安全监管等方面提供有力保障。对于质量安全保障措施不完善，以及材料、结构配件质量不过关，存在安全生产隐患等情况，相关部门将坚决予以查处和纠正。并且，将对建设主要用材进行延伸监管，做好保障性住房质量安全管理，对质量问题实行零容忍。

顺势而为

事实上，购买和代建的方式出现在昆明，不是政企一时空穴来风的想法，而是顺应政策，准备良久的一次爆发。

云政发（2011）64号文件中就明确规定在“十二五”期间，全省共建设（筹集）保障性住房250万套，解决800万左右城乡中低收入群众住房困难问题。其中，城镇保障性住房150万套，农村保障性安居工程100万户。

文件中表明，可采取多种方式建设保障性住房。其中，由政府指定的主管部门或政府保障性安居工程建设管理融资平台为建设主体，由政府安排和筹措资金建设。各地由政府主导建设的公共租赁住房比例一般应占公共租赁住房总量的50%以上。这也是近年来云南省建设保障房采用的最常见的模式。

值得一提的是，文件还表明可以由政府给予资金补助和优惠政策，企业出土地和配套资金建设的“政企共建”的方式建设；可以由政府安排优价土地和优惠政策，选择实力强、信誉好的房地产企业建设和经营公共租赁住房；可以通过市场购买或长期租赁符合条件的商品住房作为保障性住房房源等方式。

周志明告诉本刊记者“公租房公司今年承担着16224套保障房的建设（筹集）任务。结合今年公租房建设要完成的规模以及政策、土地、规划、融资、房地产市场等情况，以购买、代建的方式筹集保障房，是一件水到渠成的事。”

另外，周志明还介绍，今年由公租房公司负责的2012年市级五个保障房项目已经全部开工，目标任务已全部完成，除“俊福花城”、“陈家营大漾田”项目分别采取购买和代建的模式，今年内公租房公司暂没有其它以购买和代建方式建设（筹集）保障房的计划。不过，接下来公司会总结今年工作的经验，对工期、质量安全、成本等各个方面进行评估，并结合融资、土地规划等各方面的情况，制定具体的计划。未来三年，市公租房公司将根据保障性住房建设实际情况，确定项目购买、代建或其他建设模式。

链接：

“俊福花城”

位于昆明市官渡区矣六乡普自村以东，净用地面积约为322.68亩，总建筑面积约59.06万平方米，其中公共租赁住房39.57万平方米（7108套），商业及生活配套设施约4.58万平方米，低地下建筑面积为14.91万平方米，总投资26.09亿元。项目配套幼儿园、小学等公共基础设施。

五华陈家营大漾田项目

东至轨道交通4号线停车场，南至五华17号路，西至西北三环，北至大漾田村，净用地面积为79.19亩。总建筑面积约25.92万平方米，其中公共租赁住房约16.2万平方米（3005套），商业及生活配套设施约3.45万平方米；地下建筑面积约6.27万平方米，总投资约12.92亿元。